Оформление доли в квартире: через нотариуса

Как оформить долю в квартире или доме? Согласно действующему законодательству, стать участниками подобного совместного владения имуществом можно либо в рамках родственных взаимоотношений, либо при вступлении в наследственные права. В случае когда доля является общей совместной собственностью, то при добровольном согласии всех участников процесса оформление доли в праве собственности (выделение доли в общедолевую собственность в квартире) производится после нотариальным соглашением всех собственников. В случаях, если между собственниками возникают споры по вопросам размеров полагающейся им площади, решение вопроса происходит в судебном порядке. Только после того как доля в квартире из разряда общей совместной долевой собственности, будет переведена в ранг общей долевой собственности, ее можно продавать третьей стороне, либо кому-то из сособственников.

Оформление доли в квартире: особенности процесса

С 2016 года на территории РФ действует закон 391-ФЗ, по которому все сделки: от вступления в права наследования до дарения, покупки или продажи доли в квартире, оформляются строго нотариально. При этом нотариус должен убедиться в том, что другие владельцы долей оповещены о проведении сделки в соответствующем порядке, исходя из этого 90% нотариусов в Москве требуют, чтоб извещения о предстоящей продаже доли были нотариальными. Нотариус обязан проверить дееспособность всех участников сделки, отправить запрос в Росреестр на наличие обременений или запретов, он несет полную ответственность за оформление долевой собственности.

Оформление доли квартиры в собственность: "подводные камни"

Реализовать свое право на продажу доли в квартире не удастся без регламентированного статьей 250 Гражданского кодекса РФ письменного оповещения других собственников. Связано это с тем, что они имеют первоочередное право выкупа доли квартиры. В данном письме указывается цена по которой будет осуществлена продажа доли в квартире, а также иные условия предстоящей сделки. Срок поступления ответа на данное предложение устанавливается в 1 месяц. После истечения данного срока собственник доли квартиры, не получивший ответа, в праве продать свою долю в квартире третьим лицам. Продажа доли в квартире не сильно отличается от продажи всей квартиры. Есть только одно условие, вызывающие небольшое осложнение, которое необходимо выполнить при продаже доли в квартире. Речь идет о статье 250 Гражданского Кодекса РФ, гласящей о преимущественном праве покупки. В том случае если сособственником будет являться несовершеннолетний, требуется так же известить органы опеки. На первый взгляд в этом нет ничего сложного, но как показывает практика, это становится для многих желающих продать долю в квартире, настоящей проблемой. Сособственники квартиры, не желающие выкупать предлагаемую им долю в квартире, начинают всячески «вставлять палки в колеса», пытаясь любыми силами затормозить процесс продажи или сделать его невозможным.

Совершенно ясно, что если продавец решил продать долю в квартире, то он ее продаст, и не какие ухищрения сособственников не смогут ему помешать это сделать. Допустим, продавец доли в квартире является законопослушным гражданином и он хочет продать долю в квартире официально, в рамках действующего законодательства. Начинаем с данной формы уведомления других собственников о предстоящей продаже доли в квартире. Текст уведомления с предложением купить долю в квартире должен быть примерно таким:

«Извещаю Вас о своем намерении продать принадлежащую мне долю в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: (полный адрес квартиры), за цену (сумма цифрами и прописью) на день подписания договора купли-продажи. В соответствии со статьей 250 ГК РФ Вы имеете преимущественное право покупки, принадлежащей мне доли квартиры, по указанному выше адресу, за указанную выше цену. В связи с вышеизложенным, прошу Вас в течение одного месяца со дня получения этого заявления купить у меня (размер доли) долю в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: (полный адрес квартиры), за предложенную выше цену. В случае если Вы не купите у меня указанную выше долю квартиры, по истечении указанного срока принадлежащая мне доля квартиры будет отчуждена другим лицам.»

Стоит уведомить других сособственников квартиры через нотариуса. Конечно же закон предусматривает вручение и вручение уведомления лично, с получением подписи получателя на свой копии уведомления, а в случае его отказа расписаться, надо заручиться подписями двух свидетелей. Также можно послать телеграмму с уведомлением о вручении каждому собственнику, где отражены все условия на которых Вы готовы продать долю в квартире. Все эти способы не противоречат законодательству, но только лишь в одном приведенном выше, варианте продавец получает от нотариуса официальное свидетельство о том, что сособственники извещены о предстоящей продаже доли в квартире. В Росреестре в случае предоставлении данного свидетельства выданного от нотариусом, никаких вопросов при регистрации сделки купли-продажи доли в квартире, возникать не будет.

Оформить продажу доли квартиры через договор дарения

Одна из самых распространенных схем по продаже доли в квартире с обходом ст. 250 ГК РФ - проведение сделки через договор дарения доли в квартире. Он удобен тем, что, во-первых, не действует ст.250 ГК РФ, и, соответственно, не нужно никого уведомлять о продаже. Во-вторых, продавец доли в квартире не платит налог с продажи даже если доля в собственности менее 3-х лет. Минусом который появился с 1 января 2016 года в следствие нового закона о долях, стало является то, что при дарении доли в квартире одаряемый должен заплатить налог от кадастровой стоимости доли. Но как мы слышали, умные риелторы, занимающиеся долевой собственностью, нашли выход и из этой непростой ситуации.

Расчеты по сделке, проведенной через договор дарения доли в квартире, проводятся один в один, как и при договоре купли-продажи. Все через банковскую ячейку, продавец доли в квартире получает деньги только после того, как продаваемая доля уже будет оформлена на покупателя. Схема и порядок расчета по договору купли-продажи доли в квартире и договору дарения доли в квартире совершено одна.

На сегодняшний день накопилась большая судебная практика, позволяющая говорить практически со стопроцентной уверенностью о том, что в случае оспаривания договора дарения доли квартиры третьими лицами, иск не будет удовлетворен судом. Конечно же, если продавец и покупатель полностью придерживаются единой позиции в данном вопросе и сама сделка была проведена со знанием всех нюансов и тонкостей.

Основная масса покупателей долей в квартирах не являются профессионалами в данном направлении и настаивают только на договоре купли-продажи. Соответственно желающих купить долю через договор дарения гораздо меньше, но они имеют реальную возможность получить неплохую скидку.