В соответствии с Гражданским кодексом РФ, имущество (в том числе недвижимое), которое находится в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность бывает без определения долей в праве (совместная собственность) и с определением долей (долевая собственность).

Участниками совместной собственности на имущество являются супруги, которые приобрели его во время брака (в том случае, если брачным договором не предусмотрено иное). Они могут в любое время переоформить совместную собственность в долевую, даже если они приобрели квартиру в период брака, а потом развелись или просто решили поделить её.

В том случае, когда раздел общего имущества после расторжения брака не произведен , то режим совместной собственности сохраняется . Надо знать, что подать на раздел имущества можно в течение 3-х лет после расторжения брака.

Разделить имущество между супругами возможно по соглашению сторон, а если договориться не получилось, то по решению суда. Общее имущество будет разделено только после предварительного установления доли каждого из участников совместной собственности. Для этого супругами заключается соглашение об определении долей каждого супруга.

Это соглашение будет являться основанием для государственной регистрации долевой собственности. Каждый супруг получит на руки свое свидетельство о государственной регистрации, подтверждающее его право на долю в квартире, исходя из того, что было указано в соглашении между супругами.

Когда сторонам не удалось достигнуть согласия, то придется, для решения данного вопроса, обратиться в суд. При разделе имущества в суде, по общему правилу, доли супругов признаются равными, если договором между ними не предусмотрено иное.

Суд имеет право отступить от такого принципа, если нужно учесть интересы несовершеннолетних детей. Также может быть ситуация, когда один из супругов не получал доход (по неуважительным причинам) или же наоборот, расходовал общее имущество в ущерб семье. Это также может быть учтено судом не в его пользу при определении размера долей.

Требовать раздела общего имущества супругов в судебном порядке может также и кредитор одного из супругов для обращения взыскания. Это правило действует только в том случае, если у супруга-должника нет какого - либо другого имущества для исполнения своих обязательств.

После раздела имущества супругами совместная собственность прекращается и возникает долевая собственность. Соглашения, заключенного между супругами или после судебного решения, без государственной регистрации права недостаточно.

На принадлежащую супругам квартиру, на праве совместной собственности, выдавалось свидетельство о государственной регистрации права. После того, как супруги произвели раздел квартиры (совместной собственности), по суду или подписав соглашение, после чего каждому из них стала принадлежать определенная доля в квартире, необходимо закрепить это документально. Государственная регистрация является единственным доказательством существования права. Для этого подается пакет документов в орган государственной регистрации права, включающий в себя соглашение о разделе имущества (квартиры) или судебное решение.

Переведя квартиру из совместной собственности в долевую собственность, меняется и порядок распоряжения квартирой. Это касается, в первую очередь, правил продажи доли в квартире. Соблюдение преимущественного права покупки доли в квартире является основополагающим.

Нельзя просто продать долю в квартире постороннему лицу, потому что остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право на покупку продаваемой доли в квартире по той цене, за которую она выставлена.

Продавец доли в квартире должен известить других участников долевой собственности о своем желании продать долю в квартире. Сделано это должно быть только в письменной форме (желательно в нотариальной), с указанием цены и других условий продажи.

По истечение месяца, если остальные сособственники долевой собственности откажутся от покупки доли в квартире или же не выскажут своего желания купить долю в квартире, продавец доли в квартире имеет право продать долю в квартире любому другому лицу.

В случае нарушения данного правила (250 ст. Гражданского кодекса), сособственник в праве в течение трех месяцев, через суд потребовать перевода прав и обязанностей покупателя на него. Данное правило не распространяется на дарение или залог.

Для регистрации договора купли-продажи требуется предоставить следующие документы:
- Правоустанавливающие документы на объекте недвижимости.
- Выписка из домовой книги по квартире. В том случае, если в момент подачи на регистрацию кто-либо из продавцов или других зарегистрированных прописался по другому адресу, но сведения об этом еще не дошли до паспортного стола по старому месту жительства, необходима встречная выписка с нового места жительства.
- Пакет документов БТИ. В том случае, если предыдущий переход права собственности был зарегистрирован более чем 5 лет назад.
- От продавца, состоящего в браке, необходимо нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение. Такое согласия не нужно, если квартира была продавцом приватизирована, унаследована или получена в дар. Также согласие супруга не нужно, если между ними заключен брачный контракт, который в этом случае должен быть предоставлен. Если продавец в браке не состоит, необходимо соответствующее заявление.
- От покупателя, состоящего в браке, нужно нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение. Если покупатель в браке не состоит, необходимо соответствующее заявление. Ситуация в случае наличия у покупателя брачного контракта аналогичная вышеприведенной.
- Если подача документов на регистрацию осуществляется не самими участниками сделки, а их представителями (риэлторами), требуется соответствующая доверенность.
- Если сделка ипотечная, то нужен кредитный договор.
- Если среди собственников - продавцов есть несовершеннолетний ребенок требуется распоряжение (разрешение) органов опеки.
При действительности всех перечисленных бумаг, регистрирующий орган примет договор к регистрации.

Исходя из практики, риэлторы требуют с клиентов целый ряд дополнительных документов. К таким дополнительным документам относятся справки из ПНД и НД, кадастровый паспорт на квартиру, купленную менее 5 лет назад или нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение приватизированной или подаренной квартиры. Все это не требуется для регистрации договора в регистрирующем органе.

Продать долю в квартире безусловно можно. Единственное, Вам надо учесть то, что преимущественным правом покупки Вашей доли в квартире будут обладать другие сособственники данной квартиры, то есть Ваши «соседи». В том же случае, если их них никто не изъявил своего желание купить долю в квартире , то Вы вправе продать долю любому другому лицу, но по цене не ниже, чем та, которую Вы предлагали своим сособственникам. Также, стоит учесть, для того чтобы у Вас не возникло трудностей с оформлением договора купли-продажи доли квартиры в Федеральной службе Государственной регистрации, кадастра и картографии (Регистрационной палате),извещение с предложением о выкупе доли квартиры стоит посылать через нотариуса, это очень важно. А для того, чтобы быть уверенным в том, что данная сделка не будет оспорена и проведена безупречно, обратитесь в агентство, специализирующиеся в данном направлении.

В том случае, если у Вас есть постоянная регистрация по месту жительства (прописка) в муниципальной квартире и при этом в ней также прописано несколько человек, то осуществить приватизацию возможно только на всех прописанных, в равных долях. Приватизация осуществляется сразу всей квартиры, а не какой - либо одной доли в квартире. Она может быть осуществлена только с согласия всех прописанных. Кто-то из них, в случае отказа от приватизации, должен дать нотариальный отказ от приватизации и в таком случае квартира будет приватизирована на остальных прописанных, в равных долях. Таким образом каждый из прописанных получит свидетельство на право собственности доли квартиры.

Собственник доли квартиры вправе назначить любую стоимость за свою собственность, даже если она для Вас нереальная. В случае отказа Вами от приобретения доли в квартире, он вправе продавать другим лицам, но по цене не ниже той, по которой он Вам предложил. Хотя на сегодняшний день, мы были невольными свидетелями обсуждения некоторых схем, позволяющих вполне законно упростить и провести данную процедуру.

В первую очередь, необходимо понимать, что же такое долевая собственность и как она возникает? Согласно ст. 244 ГК РФ, возникновение долевой собственности обусловлено наличием нескольких юридических хозяев у одного и того же жилого помещения. Причины тому могут быть самые разные: долевая покупка квартиры супругами, находящимися в законном браке, оформление дарственной на нескольких лиц, наличие завещания на одного человека (но в соответствии с законом претендовать на собственность могут и другие наследники) и т.д.

Что касается долей в квартире, то они могут выделяться в натуре или быть «идеальными». Например, если рассматривать «двушку», то в натуре выделяется по ½ доли в квартире равной комнате, а если это будет 1-комнатная квартира, то она является неделимой (ст. 133 ГК РФ). В этом случае доли будут только «идеальными».

Как мы видим, общая собственность может быть долевой или совместной (доли могут не выделяться в натуре). Долевая собственность определяется в результате переговоров между собственниками, а при возникновении конфликтных ситуаций, договор о порядке пользования составляется в судебном порядке.

Те кто задумывается, продать долю в квартире, должны учитывать, что другие владельцы долевой собственности наделены первоочередным правом на выкуп долей.

Если Вы решили «купить долю в квартире», не забудьте удостовериться, что продавец оповестил других собственников данной недвижимости письменно о своих планах продать принадлежащую ему долю в квартире постороннему человеку. В извещении должны быть указаны условия продажи, а также цена продаваемой доли в квартире.

Продавец имеет право продать долю квартиры любому лицу, если после того, как он послал извещение, другие собственники не выкупили эту долю. В случае, если продавцом извещения отправлены не были, каждый из собственников вправе на протяжении 3-х месяцев подать иск в суд о переводе на него обязанностей и прав покупателя доли в квартире. Однако, купить долю квартиры даже при обращении в суд возможно только при условии, что покупатель (сособственник), способен приобрести долю по цене, указанной в договоре. Но как Вы понимаете, продавец и покупатель, договорившись, могут указать практически любую стоимость. К примеру, реально доля реально стоит 2 200 000, а они могут указать в договоре купли продажи 5 000 000. В таком случае недовольный сособственник будет вынужден платить за перевод права стоимость, указанную в договоре - 5 000 000.

Вопросы, касающиеся долевой собственности, будь то продажа доли квартиры или покупка доли в квартире, в юридической практике считаются одними из самых сложных. Особенно, когда приходит момент распоряжаться долями в квартире, в частности, получать прописку (постоянную регистрацию). В этой статье речь пойдет о том, как и кто, может прописаться на доле и в чьей власти этому воспрепятствовать.

Мнения экспертов по этому вопросу расходятся. Срочный выкуп долей для дальнейшей прописки на них выгоден тем, кто не имеет возможности купить хотя бы комнату, не говоря уже о целой квартире. Доля в квартире позволит Вам прописаться как собственнику жилья без согласия сособственников и прописать членов своей семьи. Московская прописка на сегодняшний день является основопологающим фактором для проживания в Москве.

Как сообщает Пономарев Сергей Васильевич, в правилах регистрации от 17.07.1995г, были оговорены ограничения, касающиеся метража для прописки по месту постоянного проживания. Однако Конституционный Суд Российской Федерации признал эти ограничения незаконными (Постановление от 02.02.1998г.). То есть для регистрации неважно, какие размеры имеет долевая собственность и выделена ли она в натуре или же нет. Ведь, к примеру, в 1-комнатной квартире может быть прописано 3-15 и больше человек.

В соответствии с законодательством, собственник имеет право самостоятельно распоряжаться личным имуществом в зависимости от сложившихся обстоятельств. Однако, как показывает практика, прописка на доле не так проста. Обычно, сотрудники паспортных столов требуют согласия от уже прописанных там лиц или других собственников. Но, несмотря на то, что выкуп долей оформлен, прописка на долю может не состояться, если эта доля не выделена в натуре. Причем отказать в регистрации могут безосновательно.

Подобные действия являются противозаконными. В постановлении Конституционного суда сказано, что прописка на долю осуществляется при наличии и предъявлении сотруднику, ответственному за проведение регистрации паспорта или какого-либо другого документа, удостоверяющего личность, а также документа (допускается надлежащим образом заверенная копия), подтверждающего право на заселение лица на данную жилплощадь (ордер, договор, заявление гражданина, предоставляющего жилое помещение либо другого документа).

Исходя из части второй этой же статьи, прописка на долю в жилом помещении, избранном гражданином в качестве места своего проживания, в случае предоставления необходимых документов, должна быть проведена сотрудниками органов регистрационного учета в обязательном порядке. Дополнительные требования о наличии каких-нибудь других документов могут стать причиной парализации этих гражданских прав.

Также можно опираться на Постановление Правительства Москвы «Об утверждении правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в городе Москве» (№859-ПП) с изменениями.

В соответствии с пунктом вторым данного приложения, для оформления постоянной регистрации достаточно предоставить документ, удостоверяющий, что покупка доли в квартире действительно состоялась. Он служит основанием на беспрепятственную прописку.

Если долевая покупка квартиры дает право собственнику доли в квартире получить постоянную прописку без согласования с содольщиками, то для регистрации третьих лиц потребуется их согласие. Исключением является прописка на долю собственника его несовершеннолетних детей (до 14 лет) при условии их совместного проживания. Отдельная приписка детей на долю невозможна. Чтобы зарегистрировать ребенка на собственную долю в квартире, необходимо изначально прописаться самому.

Одни полагают, что приблизительно в 2013 году в РФ может быть введен налог на недвижимость. На данный момент Минфин совместно с Минэкономразвития обговаривают план предстоящей реформы. Продажа доли квартиры будет облагаться налогом, расчет которого предполагается проводить с учетом рыночной стоимости недвижимости. Непосредственная оценка жилья будет возложена на налоговую службу. Этой методике предстоит сначала пройти процесс «обкатки» в нескольких городах РФ.

Другие откровенно сомневаются, что покупка доли в квартире будет облагаться налогом не только в 2013 году, но даже и в 2015 году, поскольку слухи об этом нововведении ходят уже на протяжении 8 лет. С технической стороны, введение налога сопряжено с рядом сложностей. Во-первых, изначально предстоит заняться составлением общего реестра всего жилья. Во-вторых, необходимо разработать соответствующую методику оценки. В-третьих, надо будет выполнить оценку всего жилья, но кто этим будет заниматься в подобных масштабах? К тому же, кому из чиновников необходимо увеличение налогового бремени, ведь многие из них живут на «вкусные» доходы, включая прибыль от аренды жилья?

Подавляющее большинство операций с недвижимостью, такие каквыкуп долей, продажа доли квартиры, продажа дома и т.д., предполагают прохождение процедуры государственной регистрации. Но в некоторых случаях в регистрации могут отказать либо приостановить этот процесс. Если Вы не хотите попасть в подобную неприятную ситуацию, Вам необходимо знать некоторые подробности.

Если Вы собираетесь продать долю квартиры или Вам предстоит долевая покупка квартиры, или на повестке дня заключение договора аренды (и другие сделки с недвижимым имуществом), Вам предстоит пройти государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, необходимо знать, что не во всех случаях документы, поданные для госрегистрации, будут зарегистрированы. В соответствии с российским законодательством, государственный регистратор может приостановить или отказать в регистрации. Клиент вправе обжаловать это решение в суде. Однако следует знать, когда возможен отказ или приостановка регистрации. Это особенно касается альтернативных сделок.

Приостановление государственной регистрации возможно по инициативе второй стороны сделки и правообладателя, а также на основании решения суда (инициатором выступает государственный регистратор). К примеру, Вы уже оформили срочный выкуп долей, подали документы на регистрацию, но по той или иной причине в судебном порядке (на основании решения суда), регистрация была приостановлена. Продолжительность подобной задержки может быть разной - это зависит от того, сколько времени будет находиться в суде дело, касающееся объекта права, поданного на регистрацию.

Также существует специальный закон об ипотеке. Если возникает судебный спор, касающийся прав на ипотечную недвижимость, регистрация откладывается до окончания судебного разбирательства. Государственный регистратор вправе приостановить регистрацию, если у него появляются сомнения относительно оснований для регистрации прав или подлинности предоставленных документов. В случае сомнений по поводу подлинности документов, регистратор должен потребовать предоставить дополнительную информацию, подтверждающую подлинность документов или достоверности сведений, указанных в них. Сомнения могут касаться полномочий человека, подавшего документы для регистрации, прав на недвижимость и т.д. В обязанности регистратора входит уведомление в письменном виде заявителя о вынесенном решении и его основаниях. Решение это должно быть принято в течение одного календарного месяца. При чем, по истечении этого срока, регистрация может быть как приостановлена, так и вовсе отклонена. Если возможные помехи в течение срока приостановления регистрации устранены не будут, в регистрации будет отказано. Заявитель, в свою очередь, наделяется правом предоставить дополнительную информацию, на основании которой возможна дальнейшая регистрация.

Также основанием для приостановки гос.регистрации является отсутствие отказа всех содольщиков от первоочередного права купить долю квартиры в пользу третьего лица. Заявление о регистрации должно подаваться в течение месяца с того момента, как продавец письменно известил других долевых собственников о том, что он собирается продать долю в квартире. Когда проводится сделка, например, долевая покупка квартиры или продажа доли квартиры, по предоставлению письменного заявления от правообладателя или стороны сделки, приостановка регистрации возможна на определенный период, оговоренный в заявлении, но не более трехмесячного срока. В заявлении должны быть указаны причины и сроки приостановления государственной регистрации. Документальное подтверждение причин приостановления не требуется. Именно этот момент хотят устранить из законодательства банки, занимающиеся ипотечным кредитованием. Из-за этого заемщик не может получить деньги, чтобы купить долю квартиры в день совершения сделки, а может сделать это только после процедуры государственной регистрации.

Заявление о приостановке регистрации прерывает течение ее срока. Например, если подано заявление на приостановку регистрации на трехмесячный срок, то по истечении этого времени отсчет месячного периода начинается с нуля. При подаче заявлений в регистрации могут отказать в следующих случаях:
- Если право не недвижимость (жилую площадь) не подлежит государственной регистрации. В Законе о регистрации (ст.4) установлен полный перечень прав, подлежащий регистрированию. Что касается сделок с жилыми помещениями, регистрации подлежат: право хозяйственного ведения, право оперативного управления и право собственности, то есть если Вы купили долю в квартире и заключили сделку купли-продажи, у Вас возникает право собственности на данное жилое помещение, именно оно и подлежит регистрации.
- Если заявление на государственную регистрацию подало ненадлежащее лицо. Например, срочный выкуп долей уже оформлен, но заявку на регистрацию подало третье лицо, не являющееся собственником доли и не имеющее нотариально заверенную доверенность от владельца вышеуказанной недвижимости. В таком случае, данная особа считается лицом ненадлежащим. Тоже относится и к несовершеннолетним гражданам.
- Если документы, поданные на гос.регистрацию, по содержанию или форме не удовлетворяют требованиям, выдвинутым существующим законодательством. Так, если договор на выкуп долей в обязательном порядке должен быть нотариально удостоверен, а заверение отсутствует или в документах не в полном объеме указана необходимая информация, в регистрации будет отказано.
- Если признан недействительным акт органа местного самоуправления или государственного органа с момента его публикации. Эти акты в соответствии со ст. 13 ГК России могут быть признаны недействительными в судебном порядке.
- Если в полномочия гражданина, желающего получить правоустанавливающий документ, не входит право распоряжения данной недвижимостью.
- Если гражданин, обладающий ограниченными правами, не указал в документах условий, ограничивающих его права. Таким лицом может быть супруг, не имеющий нотариально заверенного согласия от второго из супругов на совершение сделки с жилой недвижимостью (согласно п.3 ст.35 СК России).
Заявителя обязаны проинформировать в пятидневный период после завершения срока, отведенного на рассмотрение заявления о регистрации прав. При получении отказа он имеет возможность отстаивать свои права на регистрацию в судебном порядке. При отказе в государственной регистрации уплаченная пошлина не возвращается. Но до вынесения решения об отказе от гос.регистрации стороны имеют полное право подать заявление о прекращении регистрации. При этом возврату подлежит половина пошлины.

Купить долю в квартире с соблюдением всех прав остальных собственников – в чем заключается главная сложность? Каким образом регулируются подобные сделки?

Первоочередное условие покупки доли в квартире – соблюдение права преимущественной покупки доли в квартире других собственников, оговоренное в статье 250 ГК РФ. То есть, перед продажей своей доли стороннему лицу, владелец должен предложить другим собственникам выкупить эту долю в квартире.

Наиболее простой вариант – убедить собственников лично явиться в нотариальную контору и подписать отказ от выкупа доли в квартире. Такая практика широко распространена, но далеко не всегда реализация этого варианта возможна. Ведь для осуществления такого варианта необходимы хорошие добрососедские отношения с остальными владельцами площади в квартире.

Если же консенсуса достичь не удается,что бывает часто, становится необходимым рассылка оповещений. Оповещение высылается в форме заверенного нотариусом предложения-оферты.

Продавец обязан выслать предложение о выкупе своей доли в квартире каждому из собственников квартиры. Только если каждый из них откажется от выкупа, доля жилой площади может быть продана стороннему лицу.

Юридическую силу имеют только нотариально заверенные уведомления об отказе, полученные от всех собственников. В противном случае, легитимность сделки может быть оспорена.

Сособственники могут не отвечать на предложение о выкупе доли в квартире или же намеренно проигнорировать уведомление. На этот случай законом установлен 30-дневный срок, по истечении которого нотариус, ведущий сделку, имеет право выдать продавцу доли в квартире свидетельство, допускающее осуществление передачи собственности третьему лицу. Юрист или риэлтор может обеспечить вручение оповещения даже лицу, умышленно скрывающемуся, чтобы учинить препятствие для сделки о продаже доли в квартире.

Также не исключен вариант, что один из владельцев жилой площади в квартире по объективным обстоятельствам не может лично дать разрешение на продажу – например, если отбывает наказание в одном из мест лишения свободы. В таких случаях нотариус связывается с администрацией тюрьмы и через нее решает вопрос о получении необходимого документа.

В последние годы многие сделки, касающиеся продажи доли собственности, оспариваются в судебном порядке. Прецедентов, в которых сделка признавалась нелегитимной, более чем достаточно для опасения. И только пакет документов, составленный профессиональными юристами нотариальной конторы или риэлторской компании, может дать необходимую уверенность в благоприятном исходе запланированной сделки.

В Москве сегодня на продажу выставлено порядка двадцати тысяч комнат. Но увы – более половины из всего это доли в квартирах.

К примеру, всего лишь лет десять назад живущие в одной квартире с легкостью могли превратить её в коммуналку. Для этого, супругам было достаточно развестись и подать заявление на раздел жилплощади. Бывший муж получал документ, что становится владельцем комнаты №1, а бывшая жена получила во владение комнату №2 и соответствующие свидетельства на право собственности. Если у них были бы дети, то они становились бы в очередь на улучшение своих жилищных условий. По программе расселения коммуналок город брал бы на себя обязательства улучшить их условия. Коммуналки расселяли, но очереди на жилье, как ни странно, от этого меньше не становились.

Государство в 2001 году решило избавить граждан от очередной «халявы», запретив за собственниками закреплять какие-либо определенные комнаты. Больше нельзя было делать из обычных квартир коммуналки. И с этого времени, продуктом «распада» квартир стали не комнаты, а доли в квартирах.

Мы с полной ответственностью заявляем, что с каждым годом комнат в Москве продаваться будет все меньше и меньше, а долей в квартирах гораздо больше. Все вполне закономерно, всеми движет одно желание – улучшить свои жилищные условия. Люди, живущие в коммуналках, при малейшей возможности, стремятся выкупать соседние комнаты. Тем самым происходит обратный процесс – коммуналкам возвращается статус обычных квартир.

Постепенно, но уверенно комнаты уходят с рынка недвижимости и вполне заслуженно на рынке недвижимости появляются доли в квартирах. Со временем долей в квартирах будет продаваться все больше, так как сегодня у людей есть только два способа реализовать свое право собственности на часть квартиры: продавать квартиру целиком вместе с остальными собственниками, и в том случае, если сособственники этого не хотят, то продать долю в квартире. В любом случае это гораздо выгоднее, чем иметь её и не пользоваться.

Каждый, кто хочет купить долю в квартире, обязательно должен знать ответ на этот вопрос.

Самое главное отличие в том, что право собственности на комнату гарантирует владельцу то, что он сможет пользоваться конкретной комнатой, а право собственности на долю в квартире гарантирует использование, какой - либо комнаты только в том случае, если определен порядок пользования судебным решением или по договоренности сособственников, так называемый «сложившийся порядок пользования». Причем и то и другое сделать вполне не сложно.

Доля в квартире – это очень тонкий и глубоко индивидуальный вопрос. Нередко, купив небольшую долю в квартире, можно спокойно там проживать, занимая отдельную комнату. Есть такие предложения, где сособственники не проживают, так как имеют другое жилье, купив долю в такой квартире, причем это может быть 1/2, 1/3, 1/4 , Вы займете комнату а фактически будите проживать в однокомнатной квартире. Так как соседская комната будет закрыта, сдавать без Вашего согласия её не имеют права, приехать к Вам для того, чтобы пожить в коммуналке, нормальному человеку не придет в голову. И совершенно понятно, что рано или поздно «соседи» предложат Вам как - то решать вопрос о совместной продаже квартиры. И все пойдет именно по Вашему сценарию, потому что Вас - то устраивает проживание в отдельной квартире, но Вы готовы любезно пойти на встречу «соседям», получив при совместной продаже небольшой бонус, в виде к примеру лишних метров. Ну а почему, к примеру, Вам, собственнику 1/3 доли в 2-х комнатной квартире, занимающему комнату 12 метров и проживающему без соседей фактически в однокомнатной квартире, не пойти на встречу и не согласиться, в случае совместной продажи, на покупку для Вас комнаты (не доли), например, 20 метров?

Доля в квартире - это компромисс. Так почему же он должен быть только с Вашей стороны?

Когда принимается решение о продаже доли в квартире, собственник обычно считает, что в отношении стоимости перед ним открываются весьма радужные перспективы. Производится оценка всей квартиры, а затем математически высчитывается площадь приобретаемых квадратов и вычитается из общей суммы. Далее собственник пытается продать долю в квартире по полученной цене. Конечно, такие подсчеты можно было бы назвать актуальными, если бы квартира продавалась целиком, но ведь другой собственник не позволит этого сделать. В итоге продавец перемещает на покупателя кучу проблем, а это всегда стоит немалых затрат. Надо учитывать и то, что желающих приобрести долю в квартире в значительной степени меньше, чем желающих продать. Инвестировать вложения в долю в квартире– это всегда риск и не многие готовы на него пойти. Поэтому собственник вынужден пойти на условия, предложенные покупателем или вовсе отказаться от этой затеи.

Однако, существуют принципы оценки долевой собственности. Говоря об оценке доли в Москве, надо отметить следующее:

Теоретически существует возможность определения порядка пользования. В пользование выделяется отдельная комната (комнаты). Рассмотрим двухкомнатную квартиру, которая имеет изолированные комнаты с жилой площадью 17 и 12 кв. метров, Здесь есть 1/2 доля в квартире. Точкой отсчета всегда считается самая маленькая комната в квартире. В случае нахождения покупателя, который будет проживать в данном помещении, стоимость доли в квартире составит около 60-80% от стоимости такого же помещения в коммунальной квартире. Обычно покупатели приобретают долю со скидкой, которая составляет 20-40%. Естественно, ведь у приобретающего долю в квартире должна быть выгода, а если комната будет стоить как в коммуналке, то и факт приобретения доли в квартире теряет всякий смысл. Конечно, для собственника такая скидка покажется просто чудовищно большой, но здесь надо реально понимать, сколько минусов в приобретении долевого жилья. Комнату, как долю определяют в суде. Она не подлежит рассмотрению в ситуации кредитного залога и в дополнение конфликты с «сильным» соседом, которые неизбежны. В общем, нельзя говорить о ликвидности такого товара, как долевое жилье. Желающих продать долю много, а вот покупателя найти действительно сложно. Можно попытаться найти желающего приобрести долю в квартире путем расклейки частных объявлений, а можно пойти более простым путем и обратиться в агентство, для которого поиск клиентов является работой. Конечно, есть и третий вариант в виде обращения к рейдерам. Они выкупят долю сразу, вот только цена в этом случае станет еще на порядок ниже и составит уже примерно 40-70% от такой же комнаты в коммунальной квартире. Почему такой большой разрыв? Так ведь при приобретении доли учитываются многие факторы, которые в конечном итоге и являются главными составляющими общей стоимости.

Если же порядок пользования отдельной комнатой определить не представляется возможным, то продавцу есть смысл искать покупателя посредством объявлений или агентства только если он имеет контроль над всей квартирой единолично. Такой вид доли уже классифицируется не просто, как помещение для проживания, а как доля под прописку. Здесь лучше всего сразу предложить сделку рейдерам. Стоимость данной доли составит от 5 тысяч до 20 тысяч у. е. Доля в квартире выкупается сразу.

А теперь рассмотрим саму сделку по долевым продажам. Потребуются такие же документы, как и для отчуждения квартиры. Но тут есть один нюанс. Когда осуществляется классическая продажа доли посредством договора купли-продажи, «сильный» на правах собственника имеет право приобрести продаваемую долю в квартире. Поэтому продавец должен в обязательном порядке сообщить о своем намерении второму собственнику. Сделать это можно, обратившись к нотариусу, который вышлет уведомление. В течение месяца после за собственником сохраняется право покупки продаваемой доли в квартире. И если за месяц желание приобрести долю и стать полноправным владельцем жилья не высказано, то тогда продавец может предложить долюв квартире кому-то еще. Часто бывают ситуации, когда «сильный» действует грамотно, «тянет» время и в итоге продавец уже не может совершить сделки с третьими лицами. Именно поэтому на сегодняшний день можно оформить договор по другим «обходным» схемам: Например, составление договора дарения всей доли квартиры или микродоли и договора купли-продажи остатка доли квартиры. Договор такого вида рискован только для покупателя, продавец от этого имеет только выгоду.

Квартиру продать достаточно просто тогда, когда она вся находится в вашем полном владении. Но если вы хотите продать лишь долю в квартире какой-нибудь недвижимости, приготовьтесь к целому ряду проблем. Согласно Российскому Гражданскому кодексу имущество (включая недвижимость), которое принадлежит двум или нескольким лицам, и находится у них на праве общей собственности. Из чего следует, что общая собственность может быть без определения долей в праве (собственность на общих правах), и с четко определённой долей (долевая собственность), где доли всех участников расставлены либо в процентном соотношении от стоимости объекта договора, либо фиксированные стоимости в валютном отношении. Для примера, такими участниками совместного права на имущество выступают супруги, в случае, если они приобрели это имущество во время брака (в случае если был зафиксирован брачные договор при браке, иное не предусматривает). Но в то же время супруги могут в любой момент оформить общую собственность в долевую. Для примера, супруги в период совместного проживания купили квартиру, а в последствии расторгли брак, или по какой-либо другой причине решили разделить ее. Здесь нужно заметить, что отношения совместной собственности остается даже после бракоразводного процесса, в том случае если раздел общего имущества не был оформлен документально. Заявление о разделении собственности может быть подано в период до 3 лет после постановлении суда о разводе.

Разделение какого-либо имущества воплощать в жизнь по обоюдному договору сторон, но, в случае если таковой добиться не получилось – в этом случае имущество делится в судебном порядке. Разделяется совместное имущество утверждения доли для каждого из владельцев общего объекта собственности. Как это осуществить – те, кто находится в браке заключают соглашение, об установлении долей для каждого из них. Заверять такой договор у нотариуса необходимости нет, но оппоненты, по своему личному желанию могут подписать соглашение у нотариуса. Это соглашение и есть основание для проведения государственной регистрации долевой собственности для каждого из соискателей на определенную квартиру. Всякий из соискателей получает, после проведения процедуры, на руки свидетельство о госрегистрации, удостоверяющее права на имущество в долях, оговоренных в договоре.

Когда стороны соглашения не могут достигнуть согласия, то за решением данного вопроса придется обратиться в суд. По общепринятому правилу в случае раздела имущества доли супругов являются равными, если договором между ними не предусматривается иное. Судебный орган может отойти от подобного убеждения в плане следования интересов детей не готовых к самостоятельной жизни. Если имеет место такая ситуация, если один из находящихся в браке не имел доходов из-за неуважительных причин, или каким-нибудь образом тратил совместное имущество, чем причинял ущерб семье, скорее всего может значительно уменьшить стоимость доли в момент установления таковой. Вступившее в силу судебное решение о разделе общего имущества и указании доли состоящих в браке, является основанием для регистрации доли каждого из них. С запросом о разделении совместной собственности супругов в судебном порядке имеет право обратиться заимодавец одного из них для получения взимания. Такие поправки действуют, в случае, если у супруга-должника мало другого имущества для выполнения своих обязательств по договору. Когда нет регистрации, нет никаких прав.

Супруги заключили договор, и поделили собственность, в частности квартиру? Общая собственность на этом заканчивается и появляется долевая. Но заключения соглашения или решения суда здесь мало. Во время пока собственность была у супруг на правах общей собственности, им выдается одно свидетельство о госрегистрации права (в случае, когда это право появилось вслед за вступлением в силу закона о государственной регистрации права на недвижимое имущество). Вследствие того, что находящиеся в браке разделили объект недвижимости и каждому из них относится установленная доля, есть прямая необходимость отобразить это документально. По законодательству госрегистрация есть единственное, и неоспоримое доказательство уместности таких прав.

В этом случае есть прямая необходимость оформить процедуру государственной регистрации доли в праве совместной собственности. Для этого следует собрать пакет документов, и подать этот пакет в орган по госрегистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним. Кроме заявления от каждого из участников договора, нужно предоставить следующие документы:

договор о разделении имущества (недвижимости) или решение судебного органа;
квиток об оплате госпошлины за регистрацию (пятьсот руб.);
документы, устанавливающие право на квартиру; свидетельство о браке.

Государственная регистрация осуществляется в период до одного календарного месяца. Затем каждому из супругов выдается свидетельство о регистрации права с четким указанием доли. С обратной стороны свидетельства вписывается информация о долях остальных участников собственности находящейся в доле.

Когда завершено переоформление имущества ( в данном случае квартиры) из общего в долевое, тогда и изменяются права владения собственностью и распоряжения ею. В том числе изменяются и условия продажи доли одного из участников. Основным достоинством в этом варианте является четкое соблюдение преимущественного права покупки. Как это понять простыми словами? В случае заявления о продаже своей доли в квартире лицу, не принадлежащему соглашению, лица зафиксированные в договоре (к примеру, вторая половина, супруг или супруга) пользуются приоритетным правом на приобретение этой доли по той же стоимости, и на тех же права сделки относящейся к объекту продажи, на которых доля была выставлена изначально. Продающий долю обязан оповестить всех участников соглашения о долевом участии о своем намерении продажи доли находящейся в его собственности. Делать это необходимо в письменном виде, с обязательной фиксацией о получении письма, с указанием объекта, цены и других условий сделки.

По истечении одного календарного месяца, с момента оповещения всех участников, если ни один из дольщиков не выявил своего согласия на приобретение продаваемой доли в квартире, то продавец вправе продать ее любому другому заинтересованному лицу. Если же продавец проигнорировал вышеизложенное правило, то любой из участников долевого соглашения в праве в период до трех месяцев с момента заключения сделки продажи, требовать передачи прав и обязанностей покупателя на него. В этом случае нужно обратиться в судебный орган.

Правило о преимущественной покупке сохраняется и в случае отчуждении доли по договору обмена. Во всех других вариантах (дарение, залог, аренда) преимущественное право не распространяется. В момент предоставления документов на госрегистрацию нужно приложить письменное доказательство отказа других соучастников собственности от приобретения доли квартиры. Когда такой документа не прилагается, то орган, осуществляющий регистрацию, должен приостановить процесс продажи, и только по истечении одного месяца с момента оповещения продающим других дольщиков.

Практически никто из опрошенных экспертов рынка недвижимости в этом вопросе не расходятся во взглядах. Купить долю в квартире с целью постоянной регистрации на ней, безусловно законный и вполне хороший выход, когда не хватает средств на приобретение комнаты или целой квартиры. Но надо не забывать как говорит генеральный директор агентства недвижимости «АВГУСТ» Пономарев Сергей Васильевич, что если доли в квартирах образовались «естественным образом» (как в случае совместной супружеской покупки, наследования), они могут быть довольно крупные и, соответственно, дорогие. В всевозможных базах недвижимости встречаются множество объявления о продаже долей стоимостью от 100 тыс. руб. до нескольких десятков миллионов . В базе агентства «АВГУСТ» самая дешевая доля в квартире предлагается в Москве за 400 тыс. руб.

«Правила регистрации в редакции от 17 июля 1995 года содержали ограничения по метражу при регистрации по месту постоянного жительства. Однако Постановлением Конституционного Суда РФ от 2 февраля 1998 года эти ограничения были признаны незаконными». Следовательно, для прописки не важно, выделеня доля в натуре или нет и какого она размера. И поэтому даже в однокомнатной квартире, могут быть вполне законно прописаны пять, семь и более человек.

В законе написано, что собственник вправе распоряжаться своим имуществом по личному усмотрению. Но бывает, так что работники паспортных столов препятствуют прописке на доле в квартире, требуют согласия уже прописанных там жильцов и других сособственников. Как подчеркивают юристы агентства «АВГУСТ», все эти действия совершенно незаконны. Требуйте письменный отказ, в котором должны быть указанны причины, отказа в прописке. Конституционный суд постановил, что «Регистрация по месту жительства производится при предъявлении должностному лицу, ответственному за регистрацию, паспорта или иного заменяющего его документа, удостоверяющего личность гражданина, и документа, являющегося основанием для вселения гражданина в жилое помещение (ордера, свидетельства на право собственности, договора, заявления лица, предоставившего гражданину жилое помещение, или иного документа), или его надлежаще заверенной копии».

«При этом, по смыслу части второй данной статьи, представление гражданином соответствующих документов порождает у органа регистрационного учета не право, а обязанность зарегистрировать гражданина в жилом помещении, которое он избрал местом своего жительства. Введение, каких либо других дополнительных требований о предоставлении иных документов могло бы фактически привести к парализации соответствующих прав граждан».

Также Вы можите руководствоваться и мотивировать постановлением Правительства Москвы №859-ПП «Об утверждении правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в городе Москве» с изменениями.

Касаемо постоянной регистрации, пункт 2 приложения гласит совершенно четко: при вселении граждан в помещения, находящиеся в их собственности, необходимо лишь представить документ, подтверждающий право собственности. То есть собственнику прописаться на собственной доле можно совершенно беспрепятственно.

Собственнику получить постоянную регистрацию на собственной доле в квартире можно без согласия содольщиков, но для прописки третьих лиц их согласие будет необходимо. Исключение составляют только несовершеннолетние (дети до 14 лет), их прописывают к родителям, без согласия сособственников, но обязательно для совместного проживания с ними родителей. Отдельно ребенка на долю в квартире не пропишут.

Продавец доли в квартире должен известить в письменной форме всех других участников долевой собственности о намерении продать свою долю в квартире с указанием точной цены. Если сособственники - участники долевой собственности откажутся от покупки или не захотят приобретать предлагаемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю в квартире любому лицу по цене не ниже предлагаемой.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю в квартире либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении следующих правил. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли в квартире по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю в квартире постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю в квартире любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Уступка преимущественного права покупки доли в квартире не допускается. Эти правила применяются также при отчуждении доли в квартире по договору мены(ст.ст. 246, 250 ГК РФ).

В том случае, когда человек признается недееспособным, ему назначается опекун. Ему стоит и предлагать выкупить долю в квартире, также есть другие способы отчуждения, к примеру договор дарения доли квартиры.

У меня в собственности находиться комната в коммунальной квартире, я там не живу. Хочу сдать в аренду (в найм). Нужно ли мне разрешение соседей, чтобы её сдать?

Разрешение соседей на сдачу комнаты в коммунальной квартире не нужно.

В 1994г. Конституционный суд РФ признал право нанимателей комнат в коммунальных квартирах на приватизацию данных комнат независимо от согласия соседей, являющихся нанимателями соседних комнат в этой же квартире. Это право было реализовано многими тысячами россиян. Таким образом, в квартире появились собственники отдельных жилых помещений. Квартира не приватизировалась в общую долевую собственность.

Согласно правилам ст.52 ЖК РСФСР, действующего до 01.03.05г., изолированная комната в «коммуналке» признавалась самостоятельным предметов договора социального найма: «Предметом договора найма может быть лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения».

Вступивший в силу 01.03.05г. ЖК РФ также признал изолированную комнату жилым помещением. Ст.15 ЖК РФ: «2. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее — требования))». Ст.16 ЖК РФ относит изолированную комнату к виду жилого помещения.

Таким образом, наниматели комнат в коммунальных квартирах, которые занимались на основе отдельных договоров социального найма, воспользовались своим правом на приватизацию данных комнат.

Собственник согласно ст.209 ГК РФ имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом в соответствии с законом: «1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом».

Следовательно, собственник комнаты вправе, в том числе сдать в наем (в аренду или предоставить в безвозмездное пользование) свою комнату в коммунальной квартире. Но часто возникает вопрос – нужно ли получить согласие или разрешение у соседей-собственников по коммунальной квартире или же соседей — нанимателей муниципальных комнат на реализацию данного права?

Прежде всего, нужно отметить – комната, подлежащая сдаче в наем, не находится в общей долевой собственности лиц, проживающих в коммунальной квартире. Да, комната – это часть квартиры, согласно ст.15 ЖК РФ: «4. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире». Но в данном случае имеется ввиду комната, как часть квартиры в смысле технико-функциональной взаимосвязи комнаты как части и целого как квартиры. Понятно, что комната должна находится в квартире (в данном случае в коммунальной квартире). Но это не означает безусловной юридической взаимосвязи – комната может и не быть долей в праве собственности на квартиру. Комната может быть отдельным объектом права частной собственности.

Если имущество не находится в общей долевой собственности, то нет необходимости спрашивать согласия кого-либо при определении порядка пользования данным имуществом. Это дело собственника. Т.е. собственник комнаты вправе самостоятельно решать – сдавать ли комнату в наем или нет. И позиция соседей по квартире не имеет абсолютно никакого значения в этом вопросе.

Существует подход, что согласие соседей получить требуется. Данная позиция основывается на таких аргументах.

ЖК РФ установил, что общее имущество (общие места пользования) в коммунальной квартире находится в общей долевой собственности собственников комнат. Ст.41 ЖК РФ: «1. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее — общее имущество в коммунальной квартире)».

Исходя из этого, делается вывод – т.к. наниматель будет пользоваться общим имуществом в «коммуналке», а данное имущество находится в общей собственности, то необходимо согласие соседей на пользование данным имуществом. Нет согласия – нет права пользования, что влечет невозможность и пользоваться комнатой. Т.е. нет возможности заключить договор найма комнаты без согласия соседей.

Если рассуждать подобным образом, то и квартиру невозможно сдать при отсутствии согласия остальных жильцом дома. Т.к. общее имущество дома – лестничная клетка, лифты, ступеньки, чердаки, часть земельного участка под домом и т.д. находится в общей долевой собственности жильцов — собственников квартир. Ведь наниматель будет пользоваться данным имуществом.

Ст.36 ЖК РФ: «1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее — общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности».

Очевидно, что позиция не основана на действующем законодательстве. Прежде всего, нужно исходить из следующего. Сдается в наем комната, как имущество, принадлежащее на праве частной собственности. Договор найма заключается относительно имущества, не входящего в общее имущество лиц, проживающих в квартире.

Общее имущество в коммунальной квартире следует судьбе комнаты в коммунальной квартире. Ст.42 ЖК РФ: «3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату».

Значит, общее имущество – это принадлежность главной вещи – комнаты, поэтому сдача в наем комнаты, влечет приобретение нанимателем права пользования и частью общего имущества в коммунальной квартире. Согласно ст.135 ГК РФ: «Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное». Доля в общем имуществе коммунальной квартиры предназначена для обслуживания комнаты, в противном случае, жилец не будет обладать необходимыми удобствами. Поэтому, передача в наем комнаты влечет передачу в пользование части общего имущества в «коммуналке». Представляется доказанным, что собственник комнаты вправе заключить договор найма без учета мнения соседей по коммунальной квартире.

Если же в процессе проживания наниматель будет ущемлять права соседей по квартире, например, вести асоциальный образ жизни, явно осложняя жизнь соседям, то соседи вправе выдвинуть требования об устранении данных нарушений, вплоть до прекращения договора найма с данным нанимателем. Но это, как говорится, уже из другой оперы.

Сдача же комнаты в наем не ущемляет прав соседей по коммунальной квартире..