Проверка перед срочной продажей квартиры в Москве

Порой, продавцы недвижимости устраивают очень хитрые ловушки для малосведущих покупателей, чтобы реализовать жилплощадь, не отличающуюся благонадежностью. В случаях совершения такой сделки, новоиспеченный владелец жилья имеет возможность утратить не только капитал, выложенный за покупку квартиры, или саму квартиру, но и покой и сон. Однако такие обстоятельства можно предусмотреть, и тогда опасность стать жертвой обмана и махинаций, обойдет вас стороной.

Составляющие неблагонадежности.

Как правило, покупатель квартиры в городе не очень отчетливо представляет трудности, возникающие на этом долгом и, в некоторых случаях, мучительном пути. А трудностей этих и препятствий будет огромное количество. Это и возникающие непонятно откуда наследники, отсиживающиеся до поры до времени в местах не столь отдаленных. И весьма соблазнительные по ценовой политике жилые площади, реализуемые за накопившиеся у бывших собственников долги. И жилища со всевозможными техническими поломками и изъянами. Давайте разберем все детально и по порядку.

Валерия Симонова, глава юридического департамента «НДВ-Недвижимость» высказываясь по поводу «темных» квартир, отмечает, что неблагонадежными надлежит нарекать квартиры, при покупке которых допускаются нарушения функционирующего законодательства. Нарушения моли быть совершены и при правовом оформлении предшествующих владельцев. Все эти ошибки можно предусмотреть, для этого понадобиться подробно, рассмотреть историю всех прошлых сделок производимых с данной жилплощадью и раскрыть ситуации их совершения. К приобретению квартир ранее приватизированных, жилых помещений, перешедших по наследству, следует подходить как можно более осторожно. Ведь практика показывает что, именно здесь вас чаще всего поджидают казусы и обман. Первостепенно к неблагонадежной жилплощади относятся квартиры, выставляющиеся на реализацию по доверенности, когда владелец отсутствует. Ведь по законодательству, действующему в нашем государстве, документ, собственноручно составленный ранее, собственник может и отозвать. А в ситуации, когда владельца жилья, нет в живых, такой документ юридической силой вообще не обладает. Покупая жилье у наследника, риск человека, который соглашается купить такое жилье, значительно увеличивается.

По мнению Евгений Скоморовского, который занимает пост управляющего директора компании «Century 21 Запад», жилье, перешедшее по наследству – узловая проблема, присутствующая в сделках по покупке или продажи жилых помещений. Ибо по законам Гражданского кодекса РФ, наследование может проходить по составленному завещанию, или по функционирующему законодательству. С наследованием по завещанию все понятно: человек пишет, что имущество его перейдет, например, к супруге и сыну. В этом случае безразлично, какое количество у него существует обделенных родственников. Трудности возникают в ситуациях, когда завещание составлено не было. В вышеупомянутых обстоятельствах в свою законную силу вступает закон об очередности наследования. Основными претендентами выступают супруги и дети, в случаях, когда таковых нет в наличие, в наследования могут вступить имеющиеся братья и сестры. После этого тети, дяди, и так далее.

Приведем пример: После кончины гражданина В., его жилплощадь по праву перешла к семье, состоящей из жены и сына. Предположим, унаследованную жилплощадь они «сбыли», а вырученные от продажи финансы израсходовали. По истечении нескольких лет выясняется, что у В. в другом городе имеется внебрачная дочь. Девушка, внезапно вспомнила об отце, вернее о его состоянии и приняла решение добиться справедливости, в наилучшей ситуации она потребует часть полученных от реализации квартиры денег. В соответствии с ГК РФ, заявление о правах на наследство может быть подано в надлежащие органы в полугодовой срок со дня смерти родственника, но это только с одной стороны. Везде и даже в том же кодексе можно найти лазейки: по существующему пункту, если у преемника, на момент оглашения завещания, были проблемы со здоровьем или попросту он не был извещен о кончине родственника, этот период может быть заново воссоздан. Однако самой большой проблемой является то, что появившаяся дочурка, скорее всего, предъявит свои претензии, не к законным преемникам, а к покупателю добросовестно выполнившему все пункты договора по приобретению помещения предназначенного для жилья. А практика показывает и доказывает, что получить в квартире долю проще, чем «выудить» с родственников какие либо деньги. Евгений Скоморовский сделал вывод, что покупатель, обладающий предусмотрительностью, должен обезопаситься, получив от продавца нотариально засвидетельствованный документ, указывающий на то, что владельцу о других наследниках ничего неизвестно, а в случае, появления таковых, продавец обязуется все проблемы, касающиеся денег улаживать с ними самостоятельно. Интрига может состоять в том, что когда жилье сдается в аренду на длительный срок по договору найма. По ст. 675 ГК РФ, любая перемена владельца не влечет разрыва соглашения по аренде квартиры. Это обозначает, что если по упущению куплено уже отданное в аренду жилье, то в нем, до завершения срока действующего договора, будут проживать люди, которые его ранее арендовали. Огромное количество вопросов может возникнуть, если вы приобретаете жилье, купленное на основании договора пожизненного обеспечения. Ведь освободиться от вышеупомянутой площади, когда предшествующий владелец еще жив, представляется возможным лишь с его позволения оформленного в письменном виде и официально заверенного нотариусом. Сделка купли или продажи не может быть воплощена в жизнь, если такого документа нет.

Встречаются обстоятельства и с подделанными завещаниями. Наталья Ракова, занимающая пост генерального директора агентства Great reality, рассказала, о случае с подделкой завещания: «При приобретении жилья, право собственности, на которое было обретено путем наследования по завещанию, нас насторожил факт того, что наследодатель, являвшийся одинокой женщиной в годах, за два месяца до своей кончины уехала во Владимирскую область. Там же было составлено и нотариально оформлено официально завещание. Через некоторое короткое время, после проведения этих процедур, женщина умерла. Провести проверку документа в нотариате также не получилось, все архивы сгорели. А нотариус, подписавший бумаги, уволился. Из разговора же с наследницей стало ясно, что старушку, которую она якобы опекала длительный срок, она никогда в глаза не видела. Составленное же завещание, было искусно подделано».

Так же, Наталья Ракова отметила, что к «темным» квартирам относится жилплощадь со всевозможными техническими изъянами, ведь это не дозволяет в полном объеме употреблять помещение либо существенно сказывается на цене объекта. Вот пример, постройку должны снести или ее готовят к реконструкции, но владелец квартиры в известность покупателя не поставил. В такой ситуации владельца обвинять совершенно не в чем, продавать жилплощадь в таких постройках закон не воспрещает, а сторговать квадратные метры, которые надлежит снести или реконструировать, можно по ценам более низким.

Есть еще одно значение, вкладываемое в понятие «Черные квартиры», по мнению некоторых это жилплощадь, на которой было содеяно насилие или суицид. А Ирина Могилатова, генеральный директор компании TWEED сообщила о том, что существуют целые дома пользующиеся «дурной» славой. Аферисты и те, кто им противостоит.

Самой распространенной аферой, с которой чаще других сталкиваются покупатели, является покупка квартирных метров с прописанными в ней живыми людьми, либо с «мертвыми душами». Причем встречается криминальный бизнес в недорогом сегменте. А происходит это из-за того, что люди покупающие дорогую недвижимость не обходятся без консультации юристов, и все документы проверяются тщательнейшим образом. Да и сами покупатели, крайне осторожны, ведь они затрачивают не малые суммы. Но, не смотря на это, аферистов все же хватает везде и, если появляется возможность завладеть квартирой доверившегося им человека, они эту возможность не пропустят. При всем вышеизложенном, эксперты утверждают, что неблагонадежных квартир, которые появляются на рынке недвижимости, год от года, становится меньше. А со времени начала, так называемого, финансового кризиса, процентное отношение сделок с элементами мошенничества резко понизилось. В сфере недвижимости кульминация аферизма отмечалась на рубеже XX и XXI веков, но уже на старте нового века уровень ревизий по выявлению юридически не чистых квартир стал стремительно набирать обороты. Усовершенствовались технологии и способы юридической проверки объектов. Однако, кое-что не может не радовать, это грамотность населения, которая возросла. Касательно деятельности риэлторов, масштабные компании ценят свое реноме, поэтому, обращаясь в знаменитые агентства, риск повстречать на своем пути отпетых мошенников сводится к минимуму. Ведь аферисты тоже не утрачивают бдительности и обходят, при торговле сомнительными объектами, крупные компании стороной. Когда человек за помощью обращается к риэлтерским агентствам, все запросы и обязанности сторон отражаются в письменном соглашении. Если в договор внесен пункт о необходимости проверки бумаг, удостоверяющих право на собственность квартиры, а также соответствие этих бумаг требованиям закона, то работники должны исполнить все условия, оговоренные в договоре, и никто не освободит их от ответственности за его не правильное и не четкое исполнение.

Работники агентства обязаны проконтролировать «легенду» квартиры предлагаемой к продаже, но не все это выполняют добросовестно. Даже в известнейших риэлторских агентствах, специализирующихся на квартирах для экономкласса, не дают полной гарантии, которая убережет вас от недобросовестной покупки. Штудируя подноготную квартиры выставленной на продажу и запрашивая на нее документацию в соответствующих компетентных органах, риэлтор собирает информацию о том, кто, в какое время и на какой основе был владельцем данного жилья. Какие сделки производились с имуществом, и кем именно. Прошло ли жилое помещение приватизацию, продано оно, отдано в подарок, получено по наследству, на момент совершения сделки достиг ли продавец или покупатель совершеннолетия, имел ли он право приватизировать данную жилплощадь и еще уйма других нюансов. Вот таким способом обнаруживается «темная» квартира.

Бывают случаи, что агенты успевают разобраться не во всех деталях и ситуациях, теряют внимательность и бдительность, а бывает, что за подобающую награду могут и умышленно «слить» жилплощадь не являющуюся благоприятной. Так как они являются, лишь посредниками к ответственности их привлечь практически не реально. Действующее законодательство в их деяниях злобного умысла не найдет. А в случае, если покупатель к агентству предъявит требование материальной компенсации, то вряд ли он ее получит сполна. Ведь уставной капитал мелких риэлторских агентств весьма невелик, и брать с них, в принципе, нечего.

Береженого сбережет соглашение.

За двадцатилетний срок, ровно столько существует рынок недвижимости, конфигурация контракта купли-продажи уже отлично отшлифована и отточена. Всю документацию по покупке или продаже надлежит обязательно регистрировать в специальных государственных органах, где трудящиеся регистрационной палаты тщательно контролируют договор и проверяют его законность. Выявив какие-либо отклонения от норм, процесс затормаживается, а соглашение возвращается обратно, для внесения поправок и исправлений.

Само редакционно-словесное строение договора купли-продажи довольно легко и понятно, однако необходимо заострить свой интерес на ряде пунктов. Изначально, внимание следует остановить на том, что в документе всегда отображаются права третьих лиц. В случае если жилплощадь реализуется в ходе альтернативной сделки, неизбежно указывается, имеются ли в квартире на время совершения сделки, зарегистрированные люди, и длительность срока, в который они обязуются с этого регистрационного учета сняться. Однако это вполне может быть и продажа свободная, подразумевающая под собой то, что стороны договариваются о юридическом и физическом освобождении квартиры после регистрации. Нужно убедиться, что каждый член семьи владельца дал свое согласие на то, что бы квартира была реализована, и в добровольном порядке, вне суда, выписался из квартиры после вступления договора о продаже в силу. Вторичное условие, нужно обратить свое внимание на супружеские права: если продавец находился в законном браке на момент приобретения квартиры, в контракте непременно должен быть зафиксирован факт согласия второго супруга на торговлю жилой площадью.

Обязательным условием соглашения о купле-продаже, является глубокая идентификация объекта. Это значит, что, указан детально, должен быть, не только юридический адрес, но и общая жилая площадь, численность комнат. Ну и, наконец, самое главное условие, в договоре должна быть назначена точная стоимость покупаемой квартиры.

Если, проводя ревизию, выяснилось, что покупатель повстречался с «темной» жилплощадью, пусть и стоимость ее намного дешевле, то этот вариант просто не стоит рассматривать, и вообще с данной жилплощадью связываться не рекомендуется. Да и жилплощадь выбрать в наше время не сложно, тем более, выбор нынче достаточный и многообразный, чтобы найти подмену и не прибегать к сделкам сомнительного характера.

Но если факт того, что закон нарушен, вскрылся только после приобретения жилья, в этом случае есть единственный путь – в суд, где нужно будет привести доказательства того, что покупатель является приобретателем добросовестным. Есть вероятность того, что суд посчитает этот факт достаточным, для сохранения квартиру в его имуществе, либо возвратит средства, затраченные на ее приобретение.

Пока же единственной вероятностью возвращения денег затраченных на приобретение, является титульное страхование, о чем досконально написано в «Собственнике». По словам Ирины Шугуровой, покупатель, являющийся добросовестным, утративший жилплощадь по какому-то стечению обстоятельств, может надеяться на финансовую компенсацию со стороны державы. Опираясь на ФЗ №122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», добросовестный покупатель, у которого изъяли помещение, предназначенное для жилья, имеет полное право на разовое возмещение потери за счет казны Российской Федерации. Сумма возможной, предоставляемой компенсации начисляется исходя из цифры, составляющей реальный ущерб, но не может превосходить миллион рублей. Утешиться такой суммой, конечно, не получиться, но на большее рассчитывать не приходиться, так что и за это огромное спасибо!

Заполните форму и с вами свяжется наш менеджер